Perumahan dan Zonasi di Negara Federasi: Dinamika Kebijakan dan Tantangan

ChanelJune 7, 2025June 7, 2025

romanticheadlines.com, 07 MEI 2025
Penulis: Riyan Wicaksono
Editor: Muhammad Kadafi
Tim Redaksi: Diplomasi Internasional Perusahaan Victory88

Negara federasi, seperti Amerika Serikat, Jerman, Kanada, dan Australia, memiliki sistem pemerintahan yang terdesentralisasi, di mana kewenangan dibagi antara pemerintah pusat (federal) dan pemerintah negara bagian atau provinsi. Dalam konteks perumahan dan zonasi, sistem federasi menciptakan dinamika unik karena kebijakan tata ruang dan perumahan sering kali diatur oleh pemerintah lokal atau negara bagian, dengan pedoman atau batasan tertentu dari pemerintah federal. Artikel ini akan menguraikan secara mendalam bagaimana negara federasi mengelola perumahan dan zonasi, tantangan yang dihadapi, serta dampaknya terhadap akses perumahan, keadilan sosial, dan pembangunan berkelanjutan. Berdasarkan sumber terpercaya seperti jurnal perencanaan perkotaan, laporan pemerintah, dan studi akademik, artikel ini akan mengeksplorasi praktik di beberapa negara federasi, dengan fokus pada Amerika Serikat, Jerman, dan Kanada, serta relevansi pelajaran ini bagi konteks global, termasuk Indonesia.

Pengertian Negara Federasi dan Konteks Perumahan

Negara federasi adalah bentuk pemerintahan di mana kedaulatan dibagi antara pemerintah pusat dan entitas subnasional (negara bagian, provinsi, atau wilayah), yang masing-masing memiliki otonomi untuk mengatur urusan tertentu, seperti perumahan dan tata ruang, selama tidak bertentangan dengan konstitusi federal. Dalam sistem ini, pemerintah federal biasanya mengatur kebijakan makro, seperti standar lingkungan atau pendanaan perumahan nasional, sementara pemerintah lokal atau negara bagian memiliki wewenang atas zonasi dan perencanaan perkotaan. Zonasi, sebagai alat perencanaan perkotaan, mengatur penggunaan lahan (misalnya, perumahan, komersial, industri), kepadatan bangunan, dan desain fisik untuk memastikan pembangunan yang terorganisir dan berkelanjutan.

Perumahan dan zonasi di negara federasi sangat penting karena urbanisasi yang cepat dan kebutuhan akan perumahan yang terjangkau, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Namun, otonomi lokal sering kali menghasilkan variasi kebijakan yang signifikan, yang dapat menyebabkan ketimpangan akses perumahan dan tantangan dalam mencapai keadilan tata ruang.

Zonasi di Negara Federasi

Zonasi adalah metode perencanaan perkotaan yang membagi lahan menjadi zona dengan peraturan spesifik untuk penggunaan, kepadatan, tinggi bangunan, dan desain. Dalam negara federasi, zonasi biasanya diatur oleh pemerintah lokal (kota atau kabupaten), tetapi harus sesuai dengan pedoman negara bagian atau federal. Berikut adalah dinamika zonasi di beberapa negara federasi:

1. Amerika Serikat

Di Amerika Serikat, zonasi diatur oleh pemerintah kota atau kabupaten, dengan pedoman dari negara bagian dan pengaruh terbatas dari pemerintah federal. Hukum zonasi keluarga tunggal (single-family zoning), yang diperkenalkan pada awal abad ke-20, mendominasi sekitar 75% lahan perumahan di kota-kota besar, membatasi pembangunan apartemen atau perumahan multi-keluarga. Kebijakan ini awalnya bertujuan untuk memisahkan penggunaan lahan (misalnya, perumahan dari industri) dan menjaga karakter komunitas, tetapi sering dikritik karena memisahkan kelas sosial dan ras, serta memperburuk krisis perumahan.

Tantangan:
- Krisis Perumahan: Zonasi keluarga tunggal membatasi pasokan perumahan, meningkatkan harga rumah, dan menghalangi MBR untuk tinggal di dekat pusat kota, menyebabkan urban sprawl (penyebaran perkotaan ke pinggiran). Pada 2023, harga rumah di AS melonjak karena pasokan terbatas, dengan rata-rata harga rumah di kota besar seperti San Francisco mencapai $1,4 juta (The New York Times, 2023).
- Ketimpangan Sosial: Zonasi ketat sering mendorong segregasi rasial dan ekonomi, karena hanya keluarga kaya yang mampu tinggal di zona keluarga tunggal dengan sekolah dan peluang kerja yang lebih baik.
- Hambatan Regulasi: Persyaratan seperti ukuran lahan minimum atau batas ketinggian bangunan menghambat pembangunan perumahan terjangkau, seperti apartemen bertingkat rendah.
Inovasi Kebijakan:
- Beberapa kota, seperti Minneapolis, menghapus zonasi keluarga tunggal pada 2018, memungkinkan pembangunan duplex dan triplex di seluruh zona perumahan untuk meningkatkan pasokan perumahan (Urban Institute, 2020).
- Program incentive zoning, seperti di Seattle, memberikan bonus kepadatan kepada pengembang yang menyediakan perumahan terjangkau.
- Pemerintah federal mendukung melalui program seperti Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC), yang memberikan insentif pajak untuk pembangunan perumahan MBR.

2. Jerman

Di Jerman, perumahan dan zonasi diatur oleh BauGB (Kode Bangunan Federal), yang menetapkan standar nasional untuk rencana zonasi dan prosedur hukum. Pemerintah kota memiliki otonomi untuk menyusun Flächennutzungsplan (rencana penggunaan lahan) dan Bebauungsplan (rencana pembangunan detil), tetapi harus sesuai dengan kebijakan federal dan negara bagian (Land).

Tantangan:
- Keterjangkauan Perumahan: Meskipun Jerman memiliki pasar sewa yang kuat (50% penduduk menyewa rumah), kenaikan harga sewa di kota seperti Berlin (rata-rata €12/m² pada 2023) membuat perumahan sulit diakses bagi MBR (Statista, 2023).
- Kepadatan Perkotaan: Zonasi di Jerman sering membatasi kepadatan bangunan untuk menjaga estetika kota, tetapi ini meningkatkan harga lahan di pusat kota.
- Integrasi Imigran: Lonjakan imigran pada 2010-an meningkatkan permintaan perumahan, memaksa pemerintah kota untuk mempercepat pembangunan perumahan sosial.
Inovasi Kebijakan:
- Jerman menerapkan zonasi inklusif, di mana pengembang diwajibkan menyediakan 20–30% unit perumahan sosial dalam proyek baru di kota seperti Munich (Journal of Urban Affairs, 2022).
- Program federal seperti Wohnraumförderung menyediakan subsidi untuk perumahan terjangkau, dengan anggaran €2 miliar per tahun sejak 2020.
- Berlin memperkenalkan Mietpreisbremse (batas kenaikan sewa) untuk melindungi penyewa dari kenaikan harga yang tidak wajar.

3. Kanada

Di Kanada, zonasi diatur oleh pemerintah provinsi dan kota, dengan pedoman federal yang terbatas pada pendanaan perumahan melalui Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). Mirip dengan AS, zonasi keluarga tunggal mendominasi di kota-kota seperti Toronto dan Vancouver, memperburuk krisis perumahan.

Tantangan:
- Harga Rumah Tinggi: Pada 2023, harga rumah rata-rata di Vancouver mencapai CAD 1,2 juta, membuat kepemilikan rumah sulit bagi MBR (Canadian Real Estate Association, 2023).
- Urban Sprawl: Zonasi ketat mendorong pembangunan di pinggiran kota, meningkatkan ketergantungan pada mobil dan polusi.
- Konflik Otonomi: Provinsi seperti Quebec menuntut otonomi lebih besar dalam perumahan, menciptakan ketegangan dengan pemerintah federal.
Inovasi Kebijakan:
- Vancouver mengadopsi laneway housing (rumah kecil di belakang rumah utama) untuk meningkatkan kepadatan tanpa mengubah karakter lingkungan.
- Program National Housing Strategy (2017) mengalokasikan CAD 82 miliar hingga 2030 untuk perumahan terjangkau dan inovasi zonasi.
- Toronto memperkenalkan inclusionary zoning, mewajibkan pengembang menyediakan 10–20% unit terjangkau dalam proyek baru.

Perumahan di Negara Federasi

Perumahan di negara federasi dipengaruhi oleh dinamika otonomi lokal, kebutuhan MBR, dan tekanan urbanisasi. Berikut adalah aspek utama:

1. Perumahan Terjangkau untuk MBR

Negara federasi sering menghadapi tantangan dalam menyediakan perumahan bagi MBR karena biaya lahan yang tinggi dan regulasi zonasi yang ketat. Pemerintah federal biasanya memberikan dana atau insentif, sementara pemerintah lokal bertanggung jawab atas implementasi.

Amerika Serikat: Program Section 8 dan LIHTC mendanai perumahan MBR, tetapi pasokan tetap terbatas karena zonasi yang membatasi apartemen multi-keluarga.
Jerman: Pemerintah federal dan negara bagian (Land) bekerja sama untuk membangun Sozialwohnungen (perumahan sosial), dengan 1,2 juta unit tersedia pada 2022 (Statistisches Bundesamt).
Kanada: CMHC menyediakan pinjaman berbunga rendah untuk perumahan MBR, tetapi permintaan melebihi pasokan, terutama di kota besar.

2. Peran Swasta dan Kolaborasi

Kolaborasi antara pemerintah dan sektor swasta sangat penting dalam negara federasi. Namun, seperti di Indonesia, keterlibatan swasta sering terhambat oleh kurangnya insentif atau komunikasi yang efektif. Di Jerman, zonasi bonus memberikan insentif kepadatan kepada pengembang yang menyediakan perumahan MBR, sementara di AS, public-private partnerships mendanai proyek perumahan campuran.

3. Program Khusus

Malaysia: Program Perumahan Rakyat (PPR) di Malaysia, negara federasi, menyediakan rumah seharga RM 35.000 untuk MBR di Semenanjung dan RM 42.000 di Sabah dan Sarawak, dengan standar desain nasional (CIS2).
Indonesia (Bandingkan): Meskipun Indonesia adalah negara kesatuan, program seperti Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) memiliki kesamaan dengan pendekatan federasi, di mana dana dikumpulkan untuk pembiayaan perumahan MBR. Namun, kebijakan ini kontroversial karena dianggap membebani pekerja.

Tantangan dalam Perumahan dan Zonasi

Ketimpangan Akses Perumahan:
- Zonasi ketat, seperti di AS, mendorong urban sprawl, memaksa MBR tinggal di pinggiran kota dengan akses terbatas ke pekerjaan dan layanan.
- Di Jerman, kenaikan harga sewa di kota besar memperburuk kesenjangan sosial, meskipun ada regulasi sewa.
Konflik Otonomi:
- Otonomi lokal memungkinkan fleksibilitas, tetapi juga menciptakan inkonsistensi kebijakan. Misalnya, di Kanada, Quebec menuntut kontrol lebih besar atas perumahan, yang dapat memperlambat implementasi kebijakan nasional.
Krisis Lingkungan:
- Zonasi yang mendorong urban sprawl meningkatkan emisi karbon karena ketergantungan pada mobil. Di AS, 30% emisi transportasi berasal dari perjalanan pinggiran-kota (EPA, 2023).
Keterbatasan Dana:
- Program perumahan MBR bergantung pada dana pemerintah, yang sering terbatas. Di Kanada, National Housing Strategy kekurangan dana untuk memenuhi target 500.000 unit baru hingga 2030 (CMHC, 2023).

Inovasi dan Solusi

Negara federasi telah mengembangkan berbagai solusi untuk mengatasi tantangan perumahan dan zonasi:

Zonasi Inklusif dan Bonus: Di Jerman dan AS, pengembang yang menyediakan perumahan MBR mendapatkan insentif seperti tambahan kepadatan atau keringanan pajak.
Reformasi Zonasi: Kota-kota seperti Minneapolis dan Toronto menghapus zonasi keluarga tunggal untuk meningkatkan pasokan perumahan multi-keluarga.
Teknologi Digital: Platform seperti IRK V.2.0 di Jakarta (meskipun Indonesia bukan federasi) menunjukkan potensi teknologi untuk meningkatkan transparansi zonasi, yang dapat diadopsi oleh negara federasi.
Perumahan Modular: Kanada dan Jerman mulai menggunakan perumahan modular untuk mempercepat pembangunan dan menekan biaya.

Relevansi bagi Indonesia

Meskipun Indonesia adalah negara kesatuan, pendekatan desentralisasi dalam perumahan dan zonasi memiliki kemiripan dengan negara federasi. Program seperti Tapera dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) di Jakarta dan Bandung menunjukkan upaya untuk menyeimbangkan kebutuhan MBR dengan pembangunan berkelanjutan. Namun, tantangan seperti backlog perumahan (11,4 juta unit pada 2023, menurut Kementerian PUPR) dan pelanggaran zonasi (misalnya, pembangunan rumah di zona hijau) mencerminkan masalah serupa di negara federasi. Indonesia dapat belajar dari inovasi seperti zonasi inklusif Jerman atau reformasi zonasi Minneapolis untuk meningkatkan akses perumahan MBR di perkotaan.

Kesimpulan

Perumahan dan zonasi di negara federasi mencerminkan kompleksitas sistem pemerintahan yang terdesentralisasi, di mana otonomi lokal memungkinkan fleksibilitas tetapi juga menciptakan tantangan seperti ketimpangan akses, urban sprawl, dan inkonsistensi kebijakan. Amerika Serikat berjuang dengan krisis perumahan akibat zonasi keluarga tunggal, sementara Jerman dan Kanada menawarkan solusi melalui zonasi inklusif dan program perumahan sosial. Malaysia, sebagai negara federasi Asia, menunjukkan pendekatan praktis dengan Program Perumahan Rakyat. Tantangan seperti keterjangkauan, konflik otonomi, dan dampak lingkungan membutuhkan solusi inovatif seperti reformasi zonasi, kolaborasi swasta-pemerintah, dan teknologi digital. Pelajaran dari negara federasi ini relevan bagi negara kesatuan seperti Indonesia, di mana kebutuhan akan perumahan terjangkau dan tata ruang yang adil terus meningkat. Dengan pendekatan yang seimbang, negara federasi dapat memimpin dalam menciptakan kota yang inklusif dan berkelanjutan.

Untuk informasi lebih lanjut, kunjungi situs resmi Urban Institute (urban.org) untuk data AS, Statistisches Bundesamt untuk Jerman, atau Canada Mortgage and Housing Corporation (cmhc-schl.gc.ca) untuk Kanada.